新政后常州下行，金坛“捡漏”？后调控时代，金坛楼市更有后劲！

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9·11调控新政后，常州楼市这辆高速疾驰的快车，被迫降速。

据克而瑞数据统计，9月至今（截止至9月26日），常州市区商品住宅成交55.8万㎡，预计9月成交量在60万㎡左右，少于6、7、8月的70-80万㎡。

必须说明的是，这55.8万㎡成交量里，有44.2万㎡在1-11日成交。新政执行前一天，9月11日市区成交量高达9万㎡。

而新政后的12-26日仅成交了11.6万㎡左右。

也就是说，10月份起，常州市区住宅成交量还将进一步下降，与月度成交高峰数据相比，甚至可能“腰斩”。

◎9月常州市区商品住宅成交套数走势

两极分化的是，金坛楼市却迎来明显的上升期，成交量明显增加。

据克而瑞数据统计，9月至今（截止至9月26日）金坛区商品住宅成交9.7万㎡，为2020年迄今成交量第2高月份，略低于9.9万平米成交量的8月。预计整个9月份，成交量将超过8月。

9月至今住宅成交750套，加上27-30日这四天的成交量，大概率也将超过8月份。

◎2018年至今金坛商品住宅月度供求套数走势

显而易见，常州市区受新政影响明显，住宅成交量减少，楼市下行，而金坛楼市并未受此影响，依旧稳健高速发展。

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房市两极分化明显，地市发展如何？

9月12日至今，常州市区未有新宅地供应，成交2宗。

9月14日，中南置地竞得孟河镇金府路南侧永泰路西侧地块，楼面价6110元/㎡，30轮竞价，刷新板块地价记录。

9月24日，钟楼开发区棕榈路南侧、月季路东侧地块底价成交，楼面价8718元/㎡。

市区地市凉了？

这个结论未免过于武断。

新政确实会降低房企的市场预期，长期来看，未来年内地市热度下降也是大概率事件，但这是与此前一贯的高热状态相比，并不能代表市区地市走向萧条，这是其一。

第二，未来的土拍，将是“一地一行情”。市场潜力大、资质条件优越的地块仍会受到房企追捧，市场竞争激烈且地块优势不突出的地块，竞拍热度会明显下降。

因此，未来市区土拍将更加趋于理性。

而金坛土拍热度有明显上升，地价也在上涨。

9月12日至今，金坛新挂1宗宅地，成交2宗宅地。

9月25日，万达、新城分别以5037元/㎡、5045元/㎡楼面价竞得金坛大道北侧、金湖路东侧地块一、二地块。

两宗地块都位于金坛经济开发区，分别历经52、63轮后成交，是2017年至今金坛土拍竞价轮次最多、热度最高的地块之一。

而且，相较于周边的融创、万科地块，9月25日成交的两宗地块，地价均实现了30%以上的涨幅。

金坛地市、房市稳中有升的市场表现，充分论证了常州克而瑞一贯秉持的“金坛市场需求依旧旺盛，不受政策影响的金坛未来可期”结论的正确性。（延伸阅读：常州房地产调控新政强势落地！但为什么偏偏没有金坛？）

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那么，现在金坛适合投资吗？升值空间大不大？

确实，以滨湖新城为新中心的金坛，5年来高速发展，城市界面焕然一新。

区政府、图书馆、医院、生态公园、商业体、公办学校、高校、产业园区、高铁站等或规划或落地，一座生态活力之城正在加速崛起。

城市价值飞升，房地产上行也是顺理成章。投资金坛尤其是滨湖新城的房产，成为新政后常州新的投资方向之一。

要回答这个问题，我们首先要明白：我们投资房产，到底投资的是什么？是户型、装修、配套吗？

并非如此。

实际上，投资房产，我们投资的是城市发展趋势，我们期待能分享到城市发展红利。

要让房子在手中实现最大的增值，就要低入手、高转出，那么就需要所购房产拥有较大升值空间。

从短期来看，金坛房价走向基本维稳。

2018年至今，金坛年度均价走势相对平稳，基本维持在1.2-1.3万/㎡之间。

◎2015-2020年金坛商品住宅成交均价走势

板块在售库存量也基本维持在1年之内，今年2月达到小高峰后，之后一路下降，8月已经降至6个月左右。

◎2018年至今金坛在售库存量及去化周期走势

因此，从市场基本面看，金坛楼市发展比较健康，短期内房价以稳为主，不会出现暴涨的情况。

在短期房价相对稳定的情况下，金坛住宅的属性将继续维持居住功能本身。

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从长远来看，金坛楼市具备发展空间，稳步上涨是必然事件，尤其是滨湖新城有相当不错的投资价值。

一方面，一级市场的土地价格上升了，必然带来二级市场的住宅价格上升；另一方面，配套的成熟带来板块综合价值的上升。因此，未来金坛楼市将走上稳步上涨的通道。

只是，金坛的楼市价值需要时间去兑现。

需要多久？

没有人可以预言。等到金坛住宅成交量大幅提升，并持续数月之后，量变引起质变，金坛房价就将走入上涨通道。

说到这里，很多人可能已经明白了，未来投资金坛房产的最保险、收益最高的途径，就是“中长期持有”。

对于金坛房产价值爆发，我们需要用3-5年的眼光来看待。

实际上，投资金坛房产，需要限售2年，加上期房建造时间，一般购买一手房需要4年才能出售。

换句话说，现在投资金坛房产，恰能在可售时期分享到价值爆发的第一波红利。

当我们接受了3-5年中长期持有的设定，再回过头来看眼前维稳的金坛楼市，都只能算突破前的酝酿。

此外，即使是整体楼市慢牛的状态下，金坛也一定会有局部爆发的机会，比如某板块迎来学区落地、地铁规划、城市综合体开业等重大利好。

这些关键性因素确定后，则是短时间内局部房价大涨的机会，值得把握。

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本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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